房产继承法律知识大全及及常见十二大误区解读

我国现行法律所规定的法定继承顺序是：

第一顺序继承人包括：配偶、子女、父母、对公婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳和对岳父岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿;

第二顺序继承人包括：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应均等;对有特殊困难或缺乏劳动能力的继承人，应予以照顾。在这里应注意，在收养关系中，收养他人为养孙子女的，根据最高人民法院在《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》的第22条规定，可视为养父母与养子女的关系，互为第一顺序继承人。

4.关于代位继承问题。

代位继承是指被继承人的子女先于被继承人死亡，被继承人的子女的晚辈直系血亲可以代替被继承人的子女继承被继承人的遗产。代位继承有以下必备条件：

(1)被代位人必须是被继承人的子女。

(2)被代位人必须先于被继承人死亡。

(3)被代位人必须末丧失继承权。

(4) 代位人须为被代位人的晚辈直系血亲。

(5) 代位继承须发生在法定继承中，遗嘱继承不适用代位继承。

如今，为了避免日后可能产生的家庭财产纷争，去公证处办理继承权公证的人数日益增多。就拿静安区公证处来说，以前，来办理此类公证的多是中老年人，而近两年，一些事业有成的年轻人也转变观念，开始提前考虑“身后事”。

在此类继承权公证中，房产继承公证所占比例尤为突出。由于房产往往是继承财产中的大头，对房产继承产生的误区也较多。为此，本专题指出了房产继承公证中常见的几个误区，提醒市民该如何正确办理此类继承权公证。

误区一>>>

承租的公有住房也能办理继承权公证

王先生母亲的户口与王先生弟弟、弟媳在一起，并共同居住在王先生母亲所承租的公房内。近期，王先生母亲打算趁目前身体还硬朗时立遗嘱由王先生继承该公房，但在去公证处申请办理遗嘱公证时却被告知无法办理。

误区二>>>

房屋共有人可以在另一共有人死亡后直接将房屋过户在自己名下

李女士和父亲去年购买了本市一套二手房，并办理了贷款手续。预售合同上写的是李女士和父亲的名字。今年年初，李女士父亲不幸因病去世了。最近开发商通知李女士去收楼。李女士想把产证直接办到自己名下。但因父亲生前未留有遗嘱，不知该如何操作?

【解析】

共有人死亡———继承权先公证后过户

根据规定，无论死者生前有无订立遗嘱，必须通过办理相应的继承权公证才能去房地产交易部门办理房屋过户手续。李女士可以按照法定继承程序，办理继承权公证后，持继承权公证书会同开发商向房地产登记机关提出申请，变更房屋的权利人，交纳相应税费，领取房地产权证。

误区三>>>

继承取得的财产，不是夫妻共同财产

吴先生结婚多年。年前因为法定继承取得其父亲生前遗留下来的一套房屋，并通过房屋登记部门取得了新的房屋产权证，产证上只有吴先生一个人的名字。现在吴先生打算出售该套房屋，但吴太太不同意，认为该房产她也有份。吴先生不明白，自己父亲的房产为啥老婆也有份?

【解析】

法定继承房屋——夫妻共同拥有产权

根据《婚姻法》第18条规定，由于被继承人生前没有立有遗嘱将该处房屋死后留给吴先生一人，所以该处因法定继承所得的房屋是吴先生夫妻共同财产。吴先生一旦打算出售该套房屋，必须征得配偶同意。反之，倘若被继承人生前立有有效遗嘱将该处房屋死后留给吴先生一人，并经遗嘱继承公证完毕取得新的房屋产权证，尽管产证上仍是吴先生一个人名字，但该处房屋是吴先生一人的财产，吴先生妻子没有所有权。

误区四>>>

林卿与王玲是夫妻，双方有一个20岁的儿子，林卿的父母尚健在。林卿夫妇于2003年购入一套二手房，产权证上只有林卿一人名字。今年年初，林卿突发脑溢血死亡，但他生前没有留下遗嘱。林卿的父母认为房产证上只有儿子一人的名字，所以理所当然房产应属儿子的个人财产。而王玲认为这是夫妻共同财产。他们为此就林卿名下的遗产如何进行继承权公证前来咨询。

【解析】

婚后所购房产——夫妻共有

本案中，由于被继承人生前没有留有任何形式的遗嘱，所以按照法定继承办理继承权公证。

由于上述房产是林卿与王玲在婚姻关系存续期间购入，双方之间又没有对该处房产的夫妻财产约定，根据夫妻财产共同所有的原则及有关规定，即使权利人登记在林卿一人名下，仍认定为该处房产是夫妻共同财产。因此，该处房产中二分之一是被继承人林卿名下的财产。根据规定，上述林卿名下的财产应当由林卿的妻子、儿子、林卿的父母来继承。

误区五>>>

父亲死亡，未出世的胎儿与财产继承无关

黄先生婚前就拥有市中心的商品房一套。去年年中，黄先生在外地突遭车祸死亡，生前没有留有遗嘱，黄先生妻子正怀有胎儿。在进行继承权公证时，黄先生妻子坚持要为肚里的孩子争取份额，而黄先生的父母认为未出世的胎儿与财产继承无关。

【解析】

先预留份额——视胎儿情况继承

黄先生的遗产原则上应当分为4份，即黄先生妻子、黄先生的父、母各一份，预留一份给胎儿。由于应留份制度是以推定胎儿活体出生为前提的。在胎儿出生时，可能存在以下三种情形，导致不同的权利分配形态：1、胎儿为活体，则该应留份属于该婴儿，由黄先生妻子监护保管;2、胎儿为死体，则原预留份失去意义，应依法定继承制度处理，即以黄先生为被继承人，以黄先生妻子、黄先生父、母为继承人，再分配这一原预留份;3、胎儿出生为活体，但是立即又死去的，则该预留份已经转化为该婴儿的财产，依法定继承制度：被继承人为此婴儿，继承人为其母亲一人。

误区六，反正有法定继承有没有遗嘱都一样

　　有30余位读者认为，继承这事有《婚姻法》、《继承法》管着，就是自己不立遗嘱或老人没有立遗嘱，继承时也不会乱，法律怎么规定就怎么来。因此，有没有遗嘱都一样。

　　律师纠错:财产的继承除法定继承以外，还有遗嘱继承，而且遗嘱继承要优先于法定继承。律师纠错：有了遗嘱，并不意味着立遗嘱人的意愿就能全部实现。比如出现以下情况时，继承遗产就会出现麻烦。

　误区七:只要立了遗嘱一切就OK

按照人们的一般理解，只要立了遗嘱，身后事就已经安排好了。其实，事情并非这么简单。

律师纠错：有了遗嘱，并不意味着立遗嘱人的意愿就能全部实现。比如出现以下情况时，继承遗产就会出现麻烦。

　首先，遗嘱继承能够顺利进行，前提条件是所立遗嘱必须合法有效。如果遗嘱最终被认定为无效，遗嘱继承显然无法实现。

　　其次，遗嘱对财产及财产线索写得不明晰。比如，立遗嘱人在遗嘱中只说明了自己有多少财产，但这些都以何种形式存在、财产在何处都未说明，这样的遗嘱很难得以实现。打个比方，只在遗嘱中说自己有多少存款，但不知钱存在哪个银行，存单放于何处，可以想像，后人的“寻宝”之路该是何等艰辛。如若找不到相应的凭证，这些财产无异于“流失”。

　　第三，遗嘱未妥善保存，立了等于没立。实践中，有些人立了遗嘱就自己收了起来，他人对此并不知晓。试想，若立遗嘱人突然离世，那么没有人知道其曾立有遗嘱，若遗嘱又没被发现，那么，这样的遗嘱立了等于白立。

　　第四，成为遗嘱中指定的继承人，并不意味着一定就能得到遗产。我国法律规定，出现以下情况，继承人丧失继承权。具体为：故意杀害被继承人的；为争夺遗产而杀害其他继承人的；遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。也就是说，对公民的财产继承，如果财产所有权人生前立有遗嘱，只要该遗嘱是合法有效的，就必须按遗嘱继承，而不能法定继承。如此一来，有没有遗嘱就不一样了。

　　误区八:立遗嘱不是自己的事遗嘱得被儿女们接受

　　刘老爷子与老伴的名下有两套房产，家里有3个孩子。两位老人怕日后遗产“分配不公”会引起孩子之间的矛盾。“孩子们要是不接受遗嘱方案，我们立了遗嘱也没用啊?”在大讲堂现场，刘老爷子说。

　　律师纠错:遗嘱是立遗嘱的人处分其个人财产的行为，只要所立遗嘱是自己真实意思的表示，且内容合法有效，遗嘱就是有效的。立遗嘱不需要征得继承人的同意。遗嘱是否生效与继承人是否接受遗嘱内容无关。

　　误区九:儿女们不到齐遗嘱没法立

　　孙大妈现在也为立遗嘱的事而烦恼。她有5个孩子，但孩子们却只有两个在北京，其余一个在国外，两个在外地。孙大妈近来觉得身体状况越来越不好，让她着急的是，孩子们不能到齐，自己的遗嘱没法立。

　　律师纠错：立遗嘱不需要孩子们到场，事先也不必非通知他们不可。但继承时，应当让所有继承人到场。当然，此时若有些继承人因各种因素所限制不能亲自到场，也可委托他人。比如，出具委托书，委托某某人代自己办理继承事宜。当然，这种委托书最好经过公证。

　　误区十：和我有关的权利都是可以处理的

齐大爷有3个孩子，家里的房子是承租的公房。最近有传闻说这一片要拆迁，于是齐大爷开始盘算，如果自己等不到拆迁的那一天，这房子应该留给谁?老爷子也知道，房子不是自己的，但一旦拆迁，就意味着要有一笔拆迁款“产生”。因此，让谁来“继承”这承租权成了老爷子的一块心病。

律师纠错：我国继承法规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，具体包括7项，即：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。

　　目前，公房的承租权是否包括在最后一项“公民的其他合法财产”内，法律并无明确规定，也就是说，公房的承租权能否算是遗产没有明确的答案。按照相关的法律规定，公房的承租人去世后，承租人无权单方处分承租权。

　　误区十一：只要是老人的血脉就得有一份遗产

　　小亮的母亲说，她离婚时孩子判给了男方抚养。小亮的父亲经常出差，因此，小亮基本上都是跟爷爷奶奶在一起生活。去年，小亮的爷爷去世，身为长孙的小亮却未分得丝毫家产。对此，小亮的母亲非常不解。她觉得，这是小亮的叔叔们欺负人。

　　律师纠错：按照继承法的规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序为配偶、子女、父母；第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

　　从法条中可以看出，两个顺序中均没有孙子、孙女或外孙子和外孙女出现，也就是说，第三代人并不在法定继承人之列。因此，在孩子父亲在世的情况下，孙子是不能直接分得爷爷留下的遗产的。

　　误区十二：不赡养老人就不能分遗产

　　读者张女士来自于一个大家庭，今年年近60的她有6个兄弟姐妹，目前只剩下一个老妈。张女士在家排行老三，现在，照顾老人的担子几乎全压在她一个人的身上。“我受点累没关系，让人生气的是，有些人既不出力也不出钱。”张女士抱怨道。她认为，老妈“作古”以后，老人生前没有尽孝心的，就没资格分家产。

　　律师纠错：不赡养老人或者说对老人所尽赡养义务比较少的，从道德上应加以谴责，但从法律上来讲，这样的人不一定就不具有继承权。一般在不赡养老人但又没有证据证明其曾伤害过老人的情况下，这样的“不孝”子女还是具有继承权的。